私約、暗盤　都更合建爭議難解？實務專家指出關鍵癥結點

好房網News記者林和謙／台北報導 國內屋齡30年以上的老屋數量龐大，達到約500萬戶，其中台北市又是這幾年政府大力推動都更危老政策下、都更與危老案量居全國最多的城市，極具指標意義，因此「都更重建如何做得更好」，相當重要。而民間都市更新重建多年來，多採取協議合建方式進行，無須經都市更新審議會審議，都按建商（實施者）與地主雙方協議內容，也常發生一些爭議。中泰不動產估價師聯合事務所鄭惟元估價師表示，都更合建實務上，最常見的問題點，通常都是坪數分配「未明確載入合建契約內」，另外像是房地互易稅、以及簽約時就順便辦理信託，都是未來要注意與可更加精進之處。 台北市都更案量最多，當然難免衍生一些糾紛，其中地主與建商協議合建部分，常見就是實施者與地主個別簽署私契約，建商與每個地主談的條件都不同，過程並不是太透明，而引起不少爭議。 都更合建常見的問題點，通常是坪數分配「未明確載入合建契約內」，另外像是房地互易稅、簽約順便辦信託，都是可更精進之處。示意圖／好房網News記者林和謙／攝 都更合建涉及重建後的建築物分配、選屋、找補原則等重大事項，跨領域專業知識繁多，而地主多未具備相關專業知識與法規認知，因此常會出現合建糾紛，因此如何保障私有土地與合法建築物所有權人權益，相當重要，也是不少民意代表呼籲要重視及檢討的部分。 台北市都更學會理事長吳厚毅說，我們學會看到多年來民間都更合建的一些問題，因此正積極建立更透明公開的合建契約，盼在整合、重建時，能與地主更深入溝通、建立深度信賴關係。 鄭惟元指出，都更合建實務上最常見的問題，就是建商與地主在談分配坪數時，不同樓層的價值價差，以及地主可選配樓層的對應價值，因此，未來在合建上的選屋規則，必須要載明得更清楚，包括量與價值，除了分配的坪數，選屋規則及找補計算都要約定清楚，避免價值轉換的爭議。 鄭惟元說明，另外就是「房地互易稅」也是要多加注意的部分，協議合建是地主以土地來換房屋，等於是建商賣屋給地主，因此地主須繳納5％營業稅，如同權利變換也將其計入共同負擔，畢竟建商的利潤也要平衡，不願負擔房地互易稅的地主，坪數可能就需要少分一些，這部分在未來也需要明確寫進合建契約內。 另外信託的時間點也是重點，吳厚毅說，台北市都更學會希望未來在簽合建契約時，就順便辦理開發價金信託、附帶續建機制，可讓開發成案率高、對建商與地主雙方都更有保障。中泰不動產估價師聯合事務所余承桓律師認為，在確實保障到地主權益、以及顧及實施者合理利潤的架構下，來進行都更合建契約的精進，是好事，都更過程將更為透明與公開，並能把爭議降到最低，如此一來，送審速度也會更快，相信政府也樂見。