社區災難！管委會如何挑物業管理公司？專家給中肯建議

好房網News記者林和謙／台北報導 公寓大廈雖是鬆散、非營利性組織，但不表示沒有精進管理、提高效率的需要；台灣公寓大廈管理顧問協會理事長饒後樂表示，隨著社區大樓量體與功能的增加、居民對生活品質要求及權利意識提高，對能夠建構良好公寓大廈治理的「管理技術」需求也與日俱增。 不過饒後樂指出，台灣除了政府在經營公寓大廈管理法規知識外，「群體關係」與「管理技術和工具運用」二個知識類別長期乏人問津，以致於公寓大廈管理始終效率低落，甚至於影響居民和諧關係。因此要促進正常公寓大廈管理，建立完整知識體系，進而發展「管理技術」為一已刻不容緩的重要課題，而「主動作業」就是「管理技術」的具體呈現。 台灣公寓大廈管理幾乎看不到任何「主動作業」，管理公司從業人員依不具專業的管理委員、居民吩咐執行工作，社區大樓管理千瘡百孔。示意圖／好房網News記者林和謙／攝 饒後樂說，「主動作業」就是僱主或甲方即使不要求或毫無概念，服務方也必然執行的工作。譬如到醫院開刀，病人無需要求或提醒醫護人員做器械消毒，必定有人會在病人沒有知覺的狀況下完成這項工作，否則後果嚴重。消毒從知識發展成一套整合起來的工具、材料與方法的綜合應用，進而形成「強制規範」，用以保護病人術後免於感染、順利復原。 社會進步來自專業分工後、百工百業各自發展其「主動作業」，並以專業規範鞏固，才能維護消費者利益。饒後樂表示，唯獨目前台灣公寓大廈管理幾乎看不到任何「主動作業」，管理公司的從業人員依不具專業的管理委員、居民吩咐執行工作，社區大樓管理當然千瘡百孔、人人詬病。 饒後樂指出，譬如財報做完，作業人員把當期應繳金額減掉繳交金額，如果剛好等於當期未繳金額，就可以確認財報上的數字正確。這簡單的「勾稽」，就是防錯的「主動作業」；又像檢視一定期間的收入支出狀況，分析現金流量，就可得知管理委員會財政狀況是否健康，收支是否需要因應調整，避免等到資金斷鏈大家再來互相責怪。 饒後樂說明，「主動作業」不必然是高深的知識技術，卻能有效預防與減少作業錯誤發生；但在台灣只交易人力，不交易智慧的公寓大廈與服務產業交易模式下，只有粗糙原始的「被動作業」，看不到能與智慧文明接軌的「主動作業」。「主動作業」就是「專業」，社區大樓要選擇優秀的物業管理公司或服務人員，要求列出「主動作業」項目比較就對了。 延伸閱讀→別放棄買房！總價不到2千萬住進北市　「這兩區」有機會剉咧等！明年銀行限貸錢更荒　他曝「這招」解套：趕緊下車江蕙復出進軍大巨蛋？主辦寬宏藝術說話了「暗黑林襄」宣布引退！年底正式告別AV界25周年紀念巡演登台！倉木麻衣2月台北連唱兩場