名家專欄／房市泡沫風險升　炒房遊戲將告終

文／元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴近年全台房價頻創新高，不僅雙北房價高的驚人，連中南部房市近年也出現狂飆的狀態，讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過，雖然房價如此高不可攀，大家罵聲不斷，但從2016年至今，全台房市交易量卻出現連五年量增，顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列，成為房價上漲的幕後推手。 由於，台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心，過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢，也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛，房子變成不再只有居住功能這麼簡單，反到變成一種投資產品，而且，配合高槓桿的特性，成為很多人爆富的管道。 不過，雖然炒房賺錢看似容易，近年也幾乎成為全民運動，但房價一直這樣無限制的上漲，恐拖全台灣人下水，如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。從2001年至今，台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬左右，到今年的85.3萬，增加了113%，但全國房價確上漲了284%，顯見所得明顯跟不上房價漲幅。以房價最高的台北來說，從信義房價指數可發現，2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬，但是到今年Q2卻已高達72.46萬，同樣買30坪的房子，購屋總價就從642.3萬，大幅成長到2173.8萬，購屋族足足多背了超過1500萬的房貸金額，負債狀況相當驚人。 而且，由主計處與央行資料顯示，到今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%，資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。 從內政部資料就可以發現，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個，而且，台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%，新北也要52.41%，民眾買房負擔其實相當沉重，且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況，負擔不起房貸的家庭恐急遽增加，房市爆掉的風險也會大增，民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。 雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定，美國2008年次貸風暴爆發前後，房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開，目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%，但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實，資金確實有過度集中在房市的狀況，一旦房市出現問題，恐出現極大的金融震盪，民眾與政府不得不慎。 陳傑鳴@現職:元宏不動產加值服務平台研究總監@專長:房地產市場分析、買賣租賃策略評估@經歷:Ubee趨勢研究中心總監、APPLEHOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監@證照：不動產經紀人