打炒房再追擊／央行15年來最嚴！彭淮南花6年讓房市降溫...這次「金龍風暴」市場將出現這些轉折

2024-11-29 09:30

好房網News記者蔡佩蓉／專題報導

央行總裁楊金龍任內，第一波打炒房是2020年12月，當時因受到新冠疫情全球貨幣寬鬆，並創史上最低利率，首波可稱作是「防範性管控」，如今第七波打炒房，市場又會出現哪些轉折？多數專家認為，價格的鬆動，恐怕沒那麼快。

事實上，前央行總裁彭淮南在1998年接下總裁一職，隔年遇到921大地震、千禧年科技泡沫，先從景氣低迷的救市做起，直至2008年全球金融海嘯後，美國首次透過量化寬鬆、低利率救市，開啟全球資金氾濫時期，2009年、2010年的台灣房價飆漲，也讓彭淮南在時期內，祭出四波房市信用管制。

2008年金融海嘯美國低利率、量化寬鬆救市　台商回流國內房價飆漲

彭淮南時期的房市信用管制措施，起於2010年6月，後來在2016年3月解除，僅保留豪宅限貸款至今，換言之，房市降溫花了6年久，而這段管控期間，就包含了擬定實價登錄制度、施行奢侈稅、草擬房地合一稅、囤房稅上路等，政策影響房市，並不能單從央行層面解讀。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源強調，房市漲跌趨勢，總體經濟、資金、利率貨幣政策是核心，後面都計建管單位與容積政策的鬆綁緊縮，以及金管單位的放款成數政策，都息息相關。

政策方向、總體經濟、資金動能牽動房市

他強調，「但價格的破壞，永遠跟總體經濟有關係，行政措施只能抑制上漲，不容易導致下跌。」觀察近15年來的經濟成長率與房價關聯，2010年6月與12月彭淮南時期央行祭出第一、二波房市信用管制，當年民怨之首就是高房價，而2010年的經濟成長率高達10.88%。

近15年期間，台灣經濟成長率次高就出現在2021年為6.28％，受惠台灣防疫有成，也讓出口暢旺，2021年全台建物買賣移轉棟數34.8萬棟，創8年新高，而2010年建物買賣移轉棟數為40.6萬棟，當時則為2008年金融海嘯以來最高。

中國土地改革協會榮譽理事長卓輝華指出，從彭淮南時期的第一波房市管制開始，期間又逢2011年上路的奢侈稅，不論盈虧，2年內買賣房就課徵總價10至15％的稅金，當時量急縮，但價格仍是上揚。

過往台灣歷史經驗　房市降溫...卻仍處高房價環境

「2009年金融海嘯後市場活過來，2010年量化寬鬆下房價狂漲，2011年政策壓力下交易急凍，2012年民眾等政策奏效，等房價下跌進場，以及2012年房價沒跌還微揚，擔憂再也買不起房。」卓輝華說，這就是那時候的寫照。

2016年3月解除房市管制後，雖然當年買賣移轉棟數陷入谷底，為24.5萬棟，但確實為「谷底反彈」，一直到2018、2019年房價都呈現溫和，甚至有些特殊地區、特殊產品，例如新莊副都心、大坪數豪宅，都有出現套牢與賠售狀況。

伴隨2016年底川普選上美國總統，2017、2018年開啟中美貿易戰，台商回流的資金紅利，房市逐漸回溫，但真正大爆發的轉折關鍵，就是2020年新冠疫情的全球資金救市，再伴隨俄烏戰爭的通膨，全球股房大噴發，房地產也激起財富效應。

接著平均地權條例預售屋禁止換約改為不溯及既往、新青安優惠房貸政策帶動下，激勵房價再漲一波，而第七波打炒房之下，卓輝華認為，「房市降溫是需要時間的，只能適度期待價格鬆動。」

永慶集團業務總經理葉凌棋在9月底「第四季趨勢前瞻報告房市展望」記者會就提到，2014年草擬房地合一稅後，房價一路下修到2017年，4年跌了17至20％，但全台灣最大跌幅就如此，甚至2018至2019年就漲回來了。

全球金融黑天鵝、總體經濟差、兩岸地緣政治　衝擊房市的關鍵風險

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，除了房市政策面之外，現在牽動台灣總經的關鍵，就是川普回歸白宮，是否有對台灣半導體有不利的政策，另一部分隱憂就是兩岸地緣政治風險。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊則說，台灣不能過度期待台積電帶來的景氣榮景，企業的競爭也可能很快被扭轉，也別忘了1990年代股市崩盤、產業外移，人民口袋沒錢了，房地產景氣也陷入黑暗。

除了觀察總體經濟之外，房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民指出，央行總裁楊金龍所提及「房價恐怕要到明年中才有辦法慢慢調整下來」，他認為，部分地區、受到貸款限縮的投資客可能會降價出售，這部分會慢慢發酵，但要全盤性鬆動，仍有待觀察。

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