微型商辦也流行「小坪數、低總價」？避免炒作買商辦貸款仍有銀行法限制

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 根據正心不動產估價師聯合事務所市場研究室統計，113年六都各類建照量體表現，商業類（B類）建照量體合計約年增2.2倍，呈現「南弱、北穩、中部崛起」格局；工業、倉儲類（C類）建照量體則年增6.6％，整體市場穩健發展，但北部開發量減少。 至於辦公、服務類（G類）建照量體合計年減15.5％，市場已開始顯著南移佈局；住宅不含農舍（H－2類）建照量體則較112年增加12.1％，推案熱點仍以台中為主力。 近3年商辦市場有往南移佈局的傾向。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，由於央行對住宅市場貸款管制日趨嚴格，加上新創產業興起，不少開發商將目光轉向商辦市場，特別是微型商辦，主打「小坪數、低總價」，並鎖定「非典型工作者」，如網紅族群。 然而，銀行法第72－2條被視為「不動產放款天條」，管制範圍包含銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30％為限，陳孟筠提醒，管制也涵蓋商辦產品之下，買方在購置前，應審慎評估自備款需求及貸款條件。 此外，隨著商辦市場供給量增加，平均空置率逐漸上升，市場未來將呈現大坪數與小坪數的分化趨勢，且標的選擇日益多元，租金漲幅亦可能受到抑制。 陳孟筠指出，對於有意投資商辦的買家而言，須密切關注市場變化，評估其對投資報酬率的影響，以及未來轉租或轉售的可行性。 113年六都辦公、服務類（G類）建照量體合計年減15.5％。圖／正心不動產估價師聯合事務所提供 觀察近三年六都辦公、服務類（G類）產品的發展，核心區域仍以台北市為主，商辦市場供不應求；然而，隨著台商回流帶動辦公及企業總部需求，商辦興建熱潮不斷升溫，並於111年達到高峰後逐年遞減，依興建周期推估，今年與明年將進入商辦供給的轉換期。 此外，隨著科技產業往中南部擴廠，商辦市場版圖出現南移趨勢，112年台中市商辦市場表現亮眼，首次突破百萬量體，年增幅達2.11倍，並集中於七期。最新113年六都量體變化中，唯二仍維持正成長的為桃園市與台南市，其中，台南市表現尤為突出，推出逾124.6萬平方公尺量體。 正心不動產估價師聯合事務所表示，由於台南商辦標的長期稀缺，且多為老舊大樓，新釋出的量體不僅滿足在地企業擴張需求，也吸引外部資金進駐，推動區域商業環境升級，隨著南部經濟動能增強，未來商辦市場發展仍值得持續關注。 延伸閱讀→建商愛蓋、民眾愛買「這款房」！台中重劃區討論最熱的是「它」：符合首購接受度新青安真的會查！她踩到地雷慘了　網透露「各種手段」：查水電、就醫紀錄躲不過「金秀賢防治法」連署過關衝上國會成案將提高合法性交年齡揭弊媒體撰文消費爭議報導伸張新聞自由狠心飼主開車丟狗！謊稱不同犬隻遭打臉重罰1萬5千元還送辦泡泡瑪特爆甲醛、重金屬超標？　國外玩家：放兩三年驗仍超標