地價高漲、「土地缺口」...社宅興建遇難關？民團提建言

好房網News記者林和謙／台北報導 這幾年中央與地方政府積極推動社宅興建，落實居住正義與照顧民眾，是相當重要的住宅政策，也取得一定的成果。但OURs都市改革組織指出，隨著興辦戶數增加，下一階段的社會住宅將面臨「公有土地有限」、「興辦速度不夠」等嚴峻考驗。OURs都市改革組織與立委牛煦庭、郭國文、麥玉珍共同呼籲，主張修正《住宅法》將「區徵、重劃與社宅政策制度性結合」，填補社宅土地缺口、導入民間興辦量能，既加速社宅數量增長，也強化土地開發公益性。 OURs都市改革組織表示，截至今（2024）年5月底內政部資料，盤點全台219處的適合土地，預估可興建71,234戶社會住宅，即便全數興辦，土地供給仍有明顯缺口。且受限於既有「公有土地」的限制，上述盤點基地區位是否都適宜興辦社宅，有待進一步釐清。 OURs都市改革組織與立委主張修正《住宅法》將「區徵、重劃與社宅政策制度性結合」，填補社宅土地缺口、導入民間興辦量能，加速社宅數量增長。示意圖／新北市政府提供 另一方面，目前社宅主要依賴政府直接興建，依據國土署資料，截至2023年5月，透過都市更新、都市計畫變更回饋、容積獎勵回饋社宅為3,838戶（含興建中、待開工、規劃中），僅佔社宅總量3％，即其它97％都為政府直接興辦。OURs都市改革組織說，因行政量能有限，進度期程亟待加速。而依據國土署提供資料統計，截至2023年底，全國各縣市「開發中」、「審計中」、「規劃中」的區段徵收、公辦重劃案件，累計開發規模達8,014公頃，如果全數開發完成，預計地方政府將取得1,600公頃以上可建築用地。 OURs都市改革組織指出，這些採用區徵、公辦重劃開發地區，公共設施相對完備，且為都市未來住宅重要供給地區，但卻未與社宅政策做有效結合。其次，政府取得的可建築土地都採標售處分方式，即便已回償開發成本，剩餘土地也不願用於興建社宅之用，而是持續出售殆盡以獲取最大財政收益。這些作法也連帶推升地價、墊高房價。去年底行政院要求「辦理區段徵收及市地重劃時，直轄市應留設5％、其餘縣市應留設3％供社宅使用，並專案讓售給中央政府興辦社宅。」但此措施缺乏法令與比例評估依據，且留設土地仍須中央成本價購並興建，無法解決中央興辦量能不足、速度緩慢等問題。 OURs都市改革組織與相關團體提出建言，主張一：將社會住宅列為區徵、公辦重劃地區應取得設施：修正《住宅法》第19條，明訂採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社會住宅列為應取得的必要公共設施，未來只要進行整體開發，社會住宅就如同「道路、公園、學校」一般，予以劃設並開闢，達「取之於地產開發，用之於社宅建設」的目標。實務操作上，直轄市應以自行辦理為原則，其它縣市可採無償撥用土地給國家住都中心興辦。配合此修法，內政部應衡酌開發面積、預計人口數、以及周邊地區社會住宅需求等因素，訂定辦法規範應取得要件及數量標準，做為未來開發計畫核可與否依據。 主張二：將區徵、重劃取得建築用地「合建分屋」列為社宅興辦方式：除將社宅列為整體開發地區應取得公共設施外，OURs都市改革組織主張修正《住宅法》第20條，明訂「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」，列為政府新建社宅重要方式之一。 首先，社宅採合建分屋方式，政府只需「出地」便可分回房屋做為社宅，降低直接興辦壓力；而開發商處分其分回房屋也可即早獲利了結，符合市場普遍慣習，相對較具誘因。其次，就開發財務已平衡（含獲益）但仍有未處分建地的案件，地方政府如依本法精神欲推動社會住宅，可採「合建分屋」方式辦理，而非繼續標售。而依《平均地權條例》第55-2條以及「市地重劃實施辦法」第54條，政府區徵、重劃取得的建地得採標售、標租或設定地上權等方式處分，並未將「合建分屋」納入；因此可於《住宅法》增訂，於興辦社會住宅適用。 OURs都市改革組織表示，既有公有土地為推動社宅珍貴資源，應循既有直接興建或其他不減損土地產權（如地上權）的方式辦理。採「合建分屋」取得社宅，未來僅適用於區徵、重劃取得建地，相較既有標售建商全數蓋商品宅作法，至少可取回部分房地做為社宅。 延伸閱讀→不是首購族！打炒房「簡單粗暴」　專家曝最大受益者2025年房市會崩盤嗎？專家說話了這種情況導致價差高達162萬新北再增6例登革熱！累計共49例防疫進入緊急狀態吳慷仁傳赴中國簽約發展製作人喊話：別想太多外籍IG網紅驚險挑戰台鐵安全警方偵辦恐成入境黑名單