地主老爸想省土增稅「社區私設巷道」沒移轉給建商！子女繼承衰繳遺產稅、房子也不能賣

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 為了省過戶給買方應納的土地增值稅，保留數筆社區中的私設巷道，所有權仍保留在自己名下，沒有移轉登記給建商或是買方，未來要辦理繼承時，恐怕不僅會讓資產變成負債，更可能讓子女們莫名的繳納了一堆遺產稅，後續的房屋買賣，也會成為絆腳石。 正業地政士事務所所長鄭文在表示，早期的地主與建商合建，由地主出售土地給買方，建商出售房屋給買方，形成合建分售或合建分屋的關係。地主最大的成本是土地增值稅，為了省錢，常發生土地持分不足，或是地主保留私設巷道、法定空地，不辦理移轉給買方，後續造成許多爭議。 老公寓社區中的私設巷道，早期地主為了省土增稅，未移轉到建商或買方名下，未來子女繼承恐淪負資產。示意圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 他提到一個實際案例，一名爸爸是大地主，民國60年間和建商合建大型的公寓住宅，後來捷運通車、房價飆漲，雖是老舊公寓，但房屋價格每坪接近80萬元，早期為了省土地增值稅，保留數筆社區中的私設巷道的所有權，未過戶給建商或買方。 這名老父親往生過後，原本按照「遺產及贈與稅法第16條第12款」，建造房屋應保留的法定空地部分，應計入遺產總額，但偏偏這幾筆土地雖然供公眾通行，卻是當年與建商合建時保留的法定空地，和要件不符，無法申請不課徵遺產稅。 另外，如果這幾筆土地屬於都市計畫內的公共設施保留地，也可以不計入遺產稅，但申調分區使用證明確清楚載明為住宅區，讓遺產稅免稅夢碎，繼承人只能乖乖繳納。 建造房屋應保留的法定空地與都市計畫內的公共設施保留地，是可不計入遺產稅。示意圖／取自新竹縣政府 鄭文在說，前陣子女兒有資金需求，想把當初爸爸跟建商換來贈與給她的房屋出售。女兒原本在家族中分配到一間所有權全部房屋，加上5分之1的土地持分，因為繼承爸爸的法定空地，多了2筆所有權全部的土地，這原本是爸爸給的遺產，理應保留起來，等到未來這個社區改建時，或許有機會再分配1、2戶房屋。 但地政事務所否准登記，要求她要將上揭房屋及土地，再加上這2筆土地併同移轉才能辦理所有權移轉登記。因為「公寓大廈管理條例第4條第2項」規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權，或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 這導致買賣交易解約破局，直到日前終於有人願意承買該房屋及土地，再加上另外2筆法定空地。鄭文在說，原來新買方認為該區都更在所難免，這件標的是很棒的投資，也讓賣方從繼承到出售所有的惡夢一次解除，順利拿到應得的買賣價金。 延伸閱讀→別放棄買房！總價不到2千萬住進北市　「這兩區」有機會剉咧等！明年銀行限貸錢更荒　他曝「這招」解套：趕緊下車江蕙復出進軍大巨蛋？主辦寬宏藝術說話了「暗黑林襄」宣布引退！年底正式告別AV界25周年紀念巡演登台！倉木麻衣2月台北連唱兩場