老公寓閒置20年！他想整修等繼承賺一筆...網勸1問題沒解決必翻車

好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導 不動產移轉有贈與、買賣及繼承這三種方式，不過到底哪種才是對自己最划算呢？一名網友在PTT上表示，家裡有一間位在高雄火車站附近的50年老公寓頂樓屋，已經空置20年了，近期打算整修出租，但完工後如果想取得自住，將面臨移轉問題，讓他苦惱不已，「該怎麼處理才不用繳超高額的稅？」 該名網友指出，想翻修家中老公寓頂樓戶，再出租出去，除了要考慮屋頂的拆除處理方式、格局規劃外，最讓他困擾的糾結點是，房子是媽媽的，未來若要取得，要選哪種移轉方式才不需要繳巨額稅款。 贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式，其法律效力及課稅制度都大不相同。圖非新聞內容建築物。示意圖／好房網News記者黃芸涵攝 首先，直接和媽媽購買，雖然他認為這個方法最快且最單純，但唯一考量點是房地合一稅，取得成本即便可能略低於市價，但如果突然想賣房，可能會被課徵高額稅金。 再來是整修後等繼承，可以少了金流及轉手問題，但原PO還有一個妹妹，深怕媽媽突然轉念讓妹妹繼承了，自己就做白工，還損失裝潢費用。最後則是整修後請媽媽贈與並且賣掉，「舊房子應該只有土增稅要繳，感覺簡單好處理，但就少了未來期待性」。 貼文曝光，網友們推算該公寓為105年前取得的房產，那麼繼承就不會有高額房地合一稅的問題，只不過由於原PO還有妹妹的關係，得先和家人們釐清產權問題，「105前房子省房地應該是繼承>買賣>贈與」、「你改套花太多錢，以後還有繼承怎分的問題，相信我，就算你妹現在不爭，等改套弄的漂亮就會來爭」、「絕對先處理產權，不然等你弄好投報率高了就難搞」、「省事就整層出租，然後等繼承」。 贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式，其法律效力及課稅制度都大不相同。贈與主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等；買賣則會遇到土地增值稅、契稅等，沒有贈與稅；至於繼承只要給付遺產稅，土地增值稅、契稅都無須繳納。 單看稅負種類多寡，大多數人會認為等繼承是最划算的方法。值得的是，若繼承的房產是繼承人在105年房地合一稅實施之前就已取得，未來出售繼承房產將採舊制計算，不會被課徵高額的房地合一稅。 不過若是不動產在105年以後取得，正業地政士事務所所長鄭文在曾指出，繼承發生後，繼承人出售不動產，除了土地增值稅，還要課徵房地合一稅。如果是買賣，取得成本是買價，如果是繼承，取得成本是房屋評定現值及土地公告現值，或是金融機關的抵押權未償債務。 鄭文在表示，在以往的繼承案件中，由於繼承案件免課契稅及土地增值稅，所以繼承人在分配遺產時，都可以得到齊頭式的平等，因為再出售時，土地的前次移轉現值都是以被繼承人往生當年的公地公告現值重新計算，繼承人再出售該房地產時不會有「隱藏的成本」。 但是，當遺產中若有被繼承人105年以後取得的不動產，繼承人繼承後再出售，可能就會有最高45％的房地合一稅出現，一定要小心謹慎。 永慶房屋契約部經理陳俊宏則表示，但其實有愈來愈多的民眾發現，出售繼承房產被課徵的高額房地合一稅，可以再買一棟房屋來解決，也就是利用重購退稅，只要2年內換屋，不管先買後賣，還是先賣後買，小換大可以全額退稅，大換小也能按比例退稅，但前提必須是自用住宅，非住宅產品不適用以外，新購房產5年內必須維持自用並設籍，否則會被追稅。 延伸閱讀→親友買頂樓怕漏水！想做「這工程」...網狂勸：別惹一身腥買賣房子前要先查實價登錄同筆地址的交易時間差18歲大學生最高領4200元！租金補貼加碼開跑拚疫後觀光商機　日本京阪電鐵車站看見高雄之美雙北房租金1萬2太少？北漂族列亂象：鬼屋買大樓最怕這樓層！她怨「水管常爆炸」