名家專欄》房貸補貼之外　誰能當真正的贏家

文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡 你有房貸補貼嗎？　應該是最近跟房地產相關的熱門問候語。 依據內政部表示，這次3萬元的一次性補助可以減輕55萬戶房貸族的負擔，不過，統計2020年到2022年的買賣移轉棟數高達99萬多棟，而且這三年為房價高點，剛入手房子又碰到2022年央行連四季升息，房貸壓力大卻最有可能因購屋總價高過總價限額，拿不到補助。 今年1月份五大銀行平均房貸利率來到1.953%，是近7年的歷史新高，由於大部分購屋人申請房貸的類型是「指數型房貸」，其為「放款指數利率」加「加碼利率」計算貸款利息，其中放款指數利率會跟著央行宣布升降息同步，因此央行不斷升息，房貸族有感升壓，尤其有申請寬限期者，在寬限期間沒有攤還到本金，升息後利息負擔壓力更大。 行政院於2月16日拍板公布房貸補貼的資格條件，讓許多剛上車的貸款族有「落榜」之感，原來自己不在政府補貼的對象內，補貼的三大條件為「家戶所得120萬以內，核貸金額台北市850萬、非台北市700萬，購屋總價台北市1200萬、非台北市1000萬」，綜合這三大條件，小坪數、單身是最有可能符合，若以區域來看，雙北以小宅的可能性高，整體來說中南部符合條件的機會最大。 政府補貼是一次性的，但房貸卻是20、30年的事，補助雖不無小補，不過購屋看重的還是未來價值，房市經過疫情爆發後資金潮的洗禮，短短三年間房價上升至新高點，有計畫現在進場的買方，擔心的不外乎房價是否還會降，加上去年開始政府各項政策都讓市場氣氛顯得低迷，讓買方更容易擔心買貴。 以目前的市場資訊，買方的掌握度相對高，不再是資訊不對稱的市場，因實價登錄資料已趨近完整，且可以社區名稱來做查詢，買方也可以同類型(大樓或公寓)、同路段來查詢成交價格，根據這幾年房價走勢，各區多數是從2020年下半年明顯上漲，因此想知道資金潮上漲前的房價，可參考2019年以前的價格，再對比2021年到2022年的高點價格，從中評估出價策略。 再者，如何選擇區域至關重要，無論哪一國的房地產大亨，都講求Location，因為地段涵蓋了機能、政策重點及生活便利性，蛋黃區匯集了所有優勢，所以房價高，若要找低價，勢必某些部分有所欠缺，以新興區域來說，由政府主導建設的地段較為理想，建設實現後，人口移入便能帶動機能，生活便利性也日漸提升，把握重要關鍵，購屋就能成為贏家！