連代書也搞錯！老爸幫兒子付400萬頭款　竟是百萬稅金找上門　

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 老爸幫兒子付400萬頭期款買房，3年後兒子打算賣掉，恐將面對超乎預期的稅金！資深地政士指出，網路或實際上遇到很多代書，對這種案例的解法，認為父親是贈與現金或贈與不動產，大部分都認知都錯誤，且會衍生出被追稅，連補帶罰的副作用。 勝樺法律地政士事務所所長陳勝樺說，買方A去買一間房子總價1200萬元，父親幫忙付了頭款400萬元，3年後兒子出售時，要怎麼申報房地合ㄧ稅？有贈與稅嗎？贈與額是400萬嗎？ 老爸幫兒子付頭期款，小心未來幾年要賣房，「認知錯誤」之下稅金突然暴增。示意圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 陳勝樺說明，事實上，父親的確是出資400萬元，而頭款之後的貸款仍是兒子A所支付，所以父親贈與給兒子的部份，是總價1200萬元之中的400萬元，換句話說，父親贈與12分之4的房子給他。 陳勝樺解釋，依據遺產贈與稅法第十條第三項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準，也就是說該案件父親贈與給兒子A是依據「公告現值評定現值」的300萬乘上12分之4，等於贈與額是100萬元。 那麼未來兒子A出售時，成本如何計算？陳勝樺說，房子的成本部分12分之4是父親贈與，而12分之8是兒子自己所支付，所以父親贈與的12分之4的取得成本部份為100萬元，兒子取得12分之8部份，其取得成本為800萬元。 換句話說，這棟房子在出售時，取得成本變900萬元，但實際現金支出卻是1200萬元，若持有3年出售，稅金要多一百多萬元。陳勝樺指出，多數人的誤解是，認為父親是贈與現金400萬元，但這樣結果勢必是補稅加罰。 陳勝樺表示，以最高行政法院的裁定見解來看，第一、不動產的「時價判準」規定，遠較市場實際交易價格為低，至少在贈與稅之課徵上，明顯有利於納稅義務人（因為稅基降低，稅額也得減少）。 而受贈人事後出售受贈財產時，其取得成本被低估，對應的財產交易所得因此會相應提高。此屬稅制上有關所得稅與財富稅（指遺產稅及贈與稅）之連結設計，納稅方不能二頭取利，一方面在贈與稅之課徵上，要求依較低之價格計算贈與稅，另一方面又所得稅之課徵上，要求按較高之價格計算財產交易成本。 第二、就父母以自己資金無償為子女購置不動產者，依遺贈稅法第5條各款規定，實屬贈與稅之「規避防堵條款」，其功能在補充同法第4條第2項規定之不足，將「形式上無贈與名稱、但實質上含有贈與作用」之特定類型民事私法行為，擬制為贈與行為，而對之課徵贈與稅。 從同條第3款後段明定「……但該財產（指以自己資金無償為他人購置之財產）為不動產者，其不動產」，再以觀之仍然貫徹同法第10條第3項之稅基量化判準，而不以資金數額來量化「實質上為贈與」之不動產。故雖有資金之部分，但回歸子女出售時其以贈與論即為公告現值評定現值。 第三、稅捐為法定之債，於稅捐成立生效構成要件被滿足時，即當然發生，對稅捐債務之成立及量化事項，並不享有選擇權。 延伸閱讀→30-50歲穩坐購屋主力！重大建設、產業與交通加持！六都這些區域最受青睞六都＋新竹未來房市亮點在哪？他最看好「這裡」搶進建中、北一女　學區房「單價92.6萬元」起出租新手法！　五分埔店面租金竟創萬元新天價國內地震熱區曝光！專家列舉「強震地區」：可能發生建物倒塌繳清房貸是否該塗銷抵押權？