名家專欄》摸透造房者思維　房價沒什麼好跌

文／全球居不動產情報室總監陳炳辰 自2022年3月利率調整以來，加上連兩年的選舉因素，兼之政經局勢不佳，還有平均地權條例將在2023年中上路，而多項先前的打房政策亦未見鬆綁，房市冷氣團揮之不去，不論是移轉棟數，或是實際觀察新案案場與中古屋買氣，量能上均顯弱化，市場期待量先價行，然卻遲無房價下修徵兆。 相較近年最強一波的房市寒流，莫過於2016年房地合一稅推出之際，不僅移轉棟數來到史上最低，房價也見修正，當時台北市的平均房價由單坪6字頭降至5字頭，還有新北市板橋區江翠北側重劃區的新案拋出4字頭的排隊價格，然而在短短一年後的移轉棟數竟已走出陰霾，出現緩增情勢，台灣民眾買房信念可見一斑。 建商無降價條件民眾鍾情買房續漲一拍即合 台人視房產為資產價值的展現，有土斯有財觀念深，且房產運用多元，都會逐漸習慣於房市調控而仍熱衷購屋，此便為其一讓建商樂觀以待後況，堅守房價的原因，即便面對像平均地權條例的嚴刑峻法，市場還是可能短期就加以適應，短空長多，房產依舊為穩健的投資選項，而明年在大選結束、升息情勢終結，以及政經局勢不無趨穩的機率，皆讓建商認定只要咬牙撐過當下，春天不遠。 其二不降價原由為最常被討論的成本壓力，除了物價漲勢讓原物料與工人價格走升，又還有獵地成本，如為近幾年房市熱潮才進場，或是高價重劃區地段，皆所費不貲，更不易有後續房價調整空間。其三另有像是在區段價位上的比較，當相較蛋白的地段在零零總總原因下，開價來到一定水位，鄰近市區的物件自然難為低，又令價格僵持。 其四，要是已開案的產品，實不能任意修正價位，不然對已銷售戶也不公平，淪為退訂更得不償失。其五，在前幾年熱潮的盈餘，建商荷包賺飽飽，儼然有撐價實力度小月。再則，不少建商開價上已看齊兩三年後的水位，還有賣不掉加價賣的狀況，再讓房價看不到跌勢。這些因素都使當下吹不起降價風，房價已呈難以回溯的不可逆之姿。 此外，值得觀察近期不少建案工地意外，政府面臨輿論壓力，是否衍伸出在開工時得更嚴格的受規範檢視，相關營造安全成本的增加，再增興案所需費用，之後還有環保碳費的徵收，或得改善如混凝土建材，均是造房者難以承受之重，房價將非僅是建商壓縮獲利，或是政府限貸限買措施可抑制。 不想再被坐地起價以盤代跌只剩半年眼下總統大選腳步愈近，高房價再為話題，平均地權條例與相關房市政策面都不大有機會讓房市有喘息空間，下半年還有房貸利率高檔，政經狀態動盪等利空，房價持續以盤代跌，但過去經驗來說，明年利空出盡可能性不低，有意買房的民眾可得好好把握這還可個別議價，而非坐地起價的買方市場良機。