建商沒有對手了！能賣馬卡龍、幹嘛做小西點？　估價師：政府這樣做早跌了

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 政府不再興建國宅後，失去供應經濟房（economicaffordablehouse）給民眾的能動性，造成住宅、特別是預售屋價格成了單一市場供給方決定，缺乏公共性的制約，使得房價居高不下。不動產估價師指出，建商沒有競爭者了，甚至可以推出利潤極大化的高價房。 至於房地產價格高漲，政府高價標售土地是罪魁禍首嗎？高源不動產估價師事務所所長陳碧源認為，這不僅導果為因，且顯然不是很瞭解經濟學，透過「地租」、「經濟租」與「租隙」概念，就可得知土地價格的高低，永遠都是可創造產品或產量收益、價格扣除成本後的剩餘。 杜絕炒作、不合理拱價，估價師認為，政府其實有辦法。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 也就是可利用度及區位，讓可產生數量及房價定價多少或預期變成多少，土地價格就會變成多少。然而，房價定價基於土地獨佔性，而掌握在產品定價者，產生潛在價值與實際價格的差距，並產生租隙。 陳碧源強調，有能力造市創價的人，特別是如果又沒有其他產品競爭者時，當然就是推出利潤極大化高價房，畢竟「有能力賣馬卡龍的價格，沒有人要用小西點的價格來賣的。」 這也導致市場推動土地價格，往潛在價值極大化趨近，或者用更高價成本用力取得土地。因此，縱使政府標售土地，定價定的低低的，總有人用高於政府定價數成或倍數硬是搶下土地。 縱使政府後來規定用低價讓人取得，對於房價最終的設定，事實上不會改變的，只是讓再次移轉的中間人，賺更多土地價差而已。 但他也提醒，很多東西變貴，有些是炒作，但跌不下去的原因，是自然價格螺旋式不斷高墊的結果，有些東西只能跟漲，而不易回跌。例如陳碧源在《為何房價一直飆？估價師曝「3結構政策」讓你打不贏就加入》中，就剖析台灣房價難跌的結構性問題。 如果民眾過度期待房價要跌很深，希望房地產價格要回到40幾年前的價格，那就必須真正要回到40幾年前，當時台灣的包子1個3塊錢，基本工資每月才5700元，現實是不可能基本工資一直提升，卻期待其他物資價格都會跌落谷底。 陳碧源說，政府要做的，就是透過市場力量讓建商無法造市創價，至於怎麼做，「其實政府都知道，做不做而已。」他強調，政府要杜絕房地產炒作，應該嚴格管理銀行貸款政策。 特別是鑑價制度與監理，應建立獨立客觀機制，以防止有人利用鑑價漏洞配合不實買賣詐貸，提供源源不絕的金融活水進入房地產巿場，並用虛偽的實價登錄資訊影響交易秩序，讓大家都被迫買太貴的房子。 延伸閱讀→打趴掃地機器人！「最不後悔家電」一年四季超好用　過來人讚爆：家庭和樂的救星倒閉潮...台灣建商也很怕！一夕「回到5年前」業界曝：喊熱銷、偷賣餘屋這種情況導致價差高達162萬黃色小鴨又要來了？愛河灣亮黃燈　陳其邁：拭目以待他住無窗簾汽旅被免費看　網友笑「住的是國王的新衣」跨年這樣玩！美籍主廚餐館感受道地氛圍　療癒香氛散發冬日氣息