餘屋爆量、房市遇低氣壓！建商風險大？他看市場變動

好房網News記者林和謙／台北報導 國內房市這20年的價格變化驚人，尤其2018年開始台商逐步回流，國內市場資金多，一直延續到2020、2021年，在低利率、游資充裕、熱錢投資下都帶動房地產「暴衝」，房價大漲！不過房市過熱、房價漲太兇，央行及政府祭出打炒房措施，加上國內餘屋量還是大，房市恐怕不健康。高力國際董事總經理劉學龍指出，央行這次第七波信用管制、金融緊縮手段，恐怕會持續一段時間，住宅市場低迷，因此建設公司都已開始調整市場布局與策略，除了蓋住宅，也會推出商辦產品。 其實2003年SARS疫情之後，國內房價就明顯上漲，直到2010年房市交易量開始出嫌疲軟、下降，但房價仍在漲，央行2010年也針對特定區域的選擇性信用管制，還有2011年財政部的奢侈稅打房，但政策推出不夠即時來抑制過熱房市，拉不住房價高衝揚長而去，一直到近幾年，台商回流、熱錢充斥，都帶動房地產「暴衝」。 政府若要真正有效讓餘屋釋出，就必須下定決心調整稅基，拉高房屋持有成本，給予刻意囤屋者壓力。圖／好房網News記者林和謙／攝 弔詭的是，國內餘屋量依然高；觀察內政部最新統計，2024年第2季全國待售新成屋（餘屋）統計，全國餘屋為10萬3130宅，屋齡的部分，全國有超過3成餘屋的屋齡為1年以下、達3萬3千多宅，而屋齡4到5年內的餘屋也有1.17萬宅、占比逾1成，顯現全國餘屋確實相當多。 餘屋多，房價還是高，一些建商手握餘屋不賣、想待未來價更高時再釋出。劉學龍認為，房價一直漲，房子越蓋越小、許多民眾越買越遠「被擠壓到蛋白及外圍區」，且單價飆高，但餘屋量卻很大，這也是國內房市詭異的地方。他表示，政府若要真正有效讓餘屋釋出、建商也願意以合理價位消化餘屋，就必須下定決心調整稅基，讓房屋評定現值更接近市價，才能拉高房屋持有成本，給予刻意囤屋者壓力。 此外，如今央行打炒房、金融緊縮，銀行房貸水位衝高而縮銀根，一下子讓房市冷卻、交易量明顯縮減；劉學龍表示，央行調控房市政策與銀行限貸的情況恐怕會維持一段時間，住宅市場低迷之下，一些建商開始思考去改變推案策略及布局，會逐步增加商用不動產的推案比例。 劉學龍指出，國內的半導體、科技業與AI發展蓬勃，也是順應國際趨勢，加上外商、金融產業等有商辦使用的需求，這些因素使得國內商辦市場看好；因此，比較有實力的大型建商與開發商，審視市場變化，就會逐步增加商辦的推案比例。不過他表示，商辦的營建成本、整體規劃、建築設計都與住宅不一樣，在客群鎖定、區域選定都非常重要，若策略擬定失準，「可能會找不到買方與租客」，對於建商將會是風險之一，不可不慎。 延伸閱讀→房市恐變天！專家揪「4未爆彈」：恐是壓垮駱駝最後一根稻草台積電進駐嘉義！他曝4優勢推工程師買「這」　在地房仲：出現4倍漲幅鹽水再度閃耀！月津港燈節攜66組作品迎接15週年燈光藝術打造夢幻小鎮台亞半導體集團旗下AI生力軍「和亞智慧科技」回饋社會公益活動桃園工商策進會攜手桃園業者北上打造年貨市集展現地方品牌魅力