2025房市呈「量縮價跌」格局 交易量跌破29萬棟 房貸緊縮+信用管制影響！ 房價看法反轉！ 養屋力大考驗！ 59%消費者認為房貸利率逾2.75%難以負擔

永慶最新民調 房價看法反轉！　33%消費者看跌房價看跌比例超越看漲 根據永慶房屋2025年第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的55%大幅下降，本季為32%(圖一)，較上季大減23個百分點，而看跌比例則增至33%，看跌比例超越看漲。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自今年7、8月開始銀行房貸緊縮，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，已逐漸扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例大幅下降，而看跌比例則大增19個百分點至33%，看跌比例超越看漲，顯示消費者對於房價看法已呈現多空交叉，房價看法反轉。 房貸緊縮+信用管制下！64%消費者購屋意願會受影響 房貸緊縮會持續到何時？近五成消費者認為房貸緊縮會持續到2026年以後 在銀行房貸緊縮以及第七波選擇性信用管制下，消費者的購屋意願是否受影響呢？陳賜傑說明，根據本次調查結果顯示(圖二)，發現64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫，消費者購屋意願明顯受衝擊。 那麼，消費者認為房貸緊縮的狀況會持續到何時呢(圖三)？陳賜傑表示，根據本次調查結果顯示，發現46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續至2026年後，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解，目前房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象將會持續一段較長的時間。 買屋力大調查！68%消費者購屋最低貸款額度需七成以上 養屋力大考驗！59%消費者認為房貸利率超過75%會超過其負擔能力 一般而言，大多消費者購屋都需要貸款，貸款成數的多寡代表的是民眾的買屋力，那麼，消費者的買屋力如何呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現68%消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的七成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受限，仍需依賴大額貸款才能一圓購屋夢。然而，陳賜傑提醒，當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。 貸款成數代表民眾的買屋力，而貸款利率則代表消費者的養屋力，本次也針對消費者對於房貸利率的承受度(圖四)進行調查。陳賜傑說明，根據調查結果顯示，近六成消費者認為房貸利率超過2.75%就會超過其負擔能力，觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5%左右，部分銀行甚至上調至3%，顯見消費者已難以負荷。 2025年房市價量看法！77%消費者認為交易量縮36%認為房價下跌5%以上 影響2025年房市變數！77%消費者認為銀行房貸緊縮是最關鍵因素 那麼，消費者如何看待2025年房市的價量表現(圖五)呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現77%消費者認為明年的房市交易量縮，至於房價部分，則有36%消費者認為明年房價下跌超過5%，顯示在房貸緊縮與信用管制下，今年下半年房市買氣急凍，衝擊消費者購屋信心，對於明年的交易市況也保守悲觀看待，同時也翻轉對於價格上漲的預期，期待房價下修，近四成消費者認為明年房價會跌5%以上。 本次調查也針對影響2025年房市走向的因素詢問消費者的看法(圖六)，根據本次調查結果顯示，陳賜傑說明，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通膨與新房市政策也是重要變數，占比也高達五成以上。陳賜傑補充，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫，而消費者也認為房貸緊縮的狀況將持續至2025年，甚至是2026年以後，因此，銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最關鍵的因素。 2025永慶前瞻 由漲轉跌！2024Q4七都房價全面反轉！ 七都房價跌幅介於6%至4.5%之間 永慶房產集團研展中心總監郭翰分析：根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2024年第四季七都房價指數觀察2024Q4七都房價指數季增率發現，七都房價已由漲轉跌、全面反轉。進一步觀察七都房價指數變化，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。 2025-2027年將現爆量完工潮！未來三年全台恐40萬戶新屋完工量 永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，均創下歷史新高紀錄，而2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔，若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量新屋完工潮。根據估算，全台2025-2027年預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。 2025房市預估 影響2025年房市四大變數！經濟情勢、房市政策、兩岸關係、地緣衝突 葉凌棋指出，美國總統川普即將就任，2025年全球經濟面臨美國政經政策的不確定性，牽動國際經濟局勢，將是左右全球景氣的關鍵，同時，美中關係的變化也會影響台海情勢的發展。此外，地緣政治風險仍高，俄烏戰爭、以巴衝突未來走向仍不明朗，加上中東局勢變化也將影響全球經貿發展。 至於國內變數則有房市政策，目前銀行房貸緊縮短時間內難緩解，而第七波選擇性信用管制續行，將持續影響2025年房市交易表現。因此，經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突將是影響2025年房市四大變數。 2025年房市呈「量縮價跌」格局交易量跌破29萬棟大關 全年交易量約8-28.8萬棟年減18%至21% 葉凌棋說明，在經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突四大變數影響下，預期2025年房市呈「量縮價跌」格局，全年交易量估27.8-28.8萬棟左右，較2024年減少18%至21%，將是近七年來交易量首度跌破29萬棟大關。 至於房價走勢，葉凌棋指出，在房貸緊縮與信用管制影響下，民眾對房價上漲預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，展望2025年，剛需強勁的區域估跌幅7%-10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10%-15%的跌價空間。 延伸閱讀: 以家定義房屋的價值，永慶房產集團以誠實邁向永續 房仲調查：六成國人看漲第3季房價、創近九季新高看跌比重降至9% 拒絕百億業績還能成就第一！以誠實為王道的經營策略